Imóvel sem escritura pública: é seguro comprar?

O contrato de compra e venda de um imóvel determina que uma das partes transfira o título de propriedade a outro, mediante a pagamento de quantia. O negócio fechado, depois da escrituração pública, passa a ter validade jurídica.

É habitual a prática de fechar negócios sem a formalização de uma escritura pública, o respectivo registro na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conhecido como “contrato de gaveta”. Mas afinal, o que é esse tipo de contrato e quais os perigos que ele oferece?

De maneira simplificada, apesar de não haver nenhuma lei que proíba essa modalidade, para aqueles que querem realizar um negócio, o contrato de gaveta é uma ferramenta particular que não tem efeitos diante de terceiros, isto é, as partes em comum acordo efetivam a compra e venda do imóvel, mas deixam de formalizar o processo por meio de escritura pública, deixando de registrá-la no Registro de Imóveis.

Geralmente, o contrato é “guardado” e tem validade apenas entre as partes que o celebraram, visto que apenas o vendedor e o comprador tem conhecimento sobre o documento, entendendo que o imóvel não será transferido na matrícula imobiliária para o nome do comprador do bem.

Sendo assim, quando o contrato é formalizado, passa-se ao comprador somente a posse do imóvel, e não a propriedade, deixando também de dar conhecimento a terceiros.

Além desse risco evidenciado, podemos listar alguns problemas jurídicos enfrentados por quem escolhe essa modalidade contratual, tanto para o vendedor quanto para o comprador.

Sendo os seus principais riscos:

• Em caso de falecimento do comprador do imóvel, este bem não será acrescentado nos bens do inventário a serem divididos. Adverso a isso, na hipótese de o vendedor falecer, o imóvel poderá ser incluído no rol de bens dos herdeiros e ficar atrelado ao processo de inventário;
• Se o vendedor tiver cônjuge/companheiro, a depender do regime de bens adotado, ocorrendo o divórcio ou a anulação da união estável, o bem poderá ser associado ao formal de partilha;
• Levando em conta que a propriedade do imóvel não será passada ao comprador, caso o vendedor tenha algum débito que esteja sendo pleiteado em um processo judicial, poderá o imóvel sofrer uma penhora judicial, e a única maneira para proteger a propriedade, é mediante o ingresso de demanda judicial específica.

Apesar da jurisprudência constatar a validade dos contratos particulares de compra e venda sem o respectivo registro, e desde que cumpridos determinados requisitos e provas, para evitar transtornos, é recomendado realizar a escritura pública de compra e venda do imóvel e em seguida realizar o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.