Contrato de locação: como fica em caso de falecimento do locatário?

O contrato de locação é um acordo no qual uma das partes concorda em conceder à outra o uso de um imóvel por um período determinado, mediante compensação financeira. Este documento pode incluir cláusulas sobre multas, condições de pagamento, ajuste de valores e outras informações relevantes.

Diante desse contexto, surge a dúvida sobre o destino do contrato de locação após o falecimento do locatário, incluindo a possibilidade de encerramento automático e a eventual aplicação de multa em caso de rescisão antecipada.

Inicialmente, é crucial destacar que, em contratos de locação, a morte de uma das partes não resulta automaticamente na extinção do contrato, a menos que essa condição esteja explicitamente prevista no acordo estabelecido.

Em situações sem previsão contratual específica, o artigo 11 da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), estipula critérios que variam conforme a finalidade da locação, seja ela residencial ou comercial:

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Conforme estabelecido pelo referido artigo, na locação residencial, os ocupantes do imóvel têm a opção de dar continuidade ao contrato, respeitando a ordem hierárquica definida no mesmo (cônjuge ou companheiro em primeiro lugar, seguido pelos herdeiros necessários e dependentes econômicos), desde que estejam residindo no imóvel.

É essencial destacar que a pessoa que permanecer no imóvel e assumir o papel de inquilino deve comunicar a situação ao proprietário e aos fiadores, se estes foram os garantes do contrato.

Além disso, no contexto de inventário do locatário falecido, a falta de comunicação aos herdeiros sobre a necessidade de informar ao locador pode resultar na responsabilidade solidária de todos os herdeiros pelo contrato.

Quando a locação é comercial, é imprescindível notificar o locador sobre o falecimento e indicar a nova pessoa responsável pelo contrato.

Caso os herdeiros, cônjuges ou companheiros do locatário optem por encerrar o contrato de locação após o falecimento, é relevante notar que a aplicação de multa está sujeita às condições estabelecidas no próprio contrato, sendo proporcional ao período restante do acordo.

Assim, é fundamental reconhecer que, perante a lei de locações, o contrato não se encerra automaticamente com o falecimento do locatário. Os direitos e deveres são transferidos aos sucessores, demandando observância dos termos estabelecidos.